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Untervermietung trotz Widerrufs der Erlaubnis hierzu: Rechtfertigt Kündigung des Mietverhältnisses nicht unbedingt

Der Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht kündigen, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Der Beklagte mietete 1994 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag heißt es: «Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen». Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin das Eigentum an der Wohnung. Im Dezember 2011 widerrief sie die Untervermietungserlaubnis und kündigte zugleich das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte im Anschluss an eine von ihm ausgesprochene Kündigung bereits einen Räumungsprozess gegen seine Untermieter, denen er seit 2002 die Wohnung untervermietet hatte. Im Februar 2012 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen, das Landgericht hat ihr stattgegeben. Die vom BGH zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Beklagte habe seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt, betont der BGH. Die Klägerin sei deshalb nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Dabei habe offen bleiben können, ob der Beklagte, wie das Berufungsgericht angenommen hat, angesichts des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet gewesen sei, das Untermietverhältnis zu beenden und für eine einen Auszug der Untermieter zu sorgen. Denn der Beklagte habe im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter betrieben und damit alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen. Er habe seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Untermietern am 21.02./06.03.2012 einen Räumungsvergleich unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis 30.06.2012 abschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfahrens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden können.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.12.2013, VIII ZR 5/13

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